20 tvrdých faktů o prodeji nemovitostí

24.04.2018

Při prodeji nemovitosti narazíte na dvacet věcí, pravidel nebo postupů, které zkrátka musíte znát a, chcete-li dobře svou nemovitost zobchodovat, prostě se jimi řídit. Ať se líbí nebo nelíbí. Jsou pevná, jasná a zkrátka vyzkoušená, že fungují.... Bez přetvářky, otevřeně, tady jsou:

  1. Znejte dokonale místní trh a co s ním hýbe. Pokud ho neznáte sami, ubezpečte se, že Vás makléř ho zná. Znalost lokality je zásadní pro perfektní nastavení prodejní ceny a prezentace nemovitosti, ale i práci s potenciálními zájemci.
  2. Čistý a odosobněný dům prodává. Nepořádek, špína a dům zavalený zbytečnostmi strhne prodejní cenu až o desítky tisíc dolů. Tvrdá realita. Pokud tedy chcete před prodejem do něčeho investovat (a stačí i jen čas), rozhodně by to měl být úklid.
  3. Správně nastavená prodejní cena. V prvních dnech až týdnech je nově vystavená nemovitost na realitních serverech lákadlem. Je atraktivní, na čelních příčkách, neokoukaná. Při správně nastavené ceně vzbudí zájem kupujících a zde je již malý krůček k osobní prohlídce a možnosti přesvědčit, že právě Vaše nemovitost je ta pravá. Špatně nastavená cena způsobí, že se z nabídky stane "ležák", vzbudí zájem, že s nemovitostí je zkrátka něco špatně, když ji nikdo tak dlouho nechce. A už jsme u slev, které srazí cenu výrazně hlouběji. Zbytečně. Tip: Co ovlivní hodnotu Vaší nemovitosti?

  4. Prodej domu je dřina. Ano i ne. Záleží na tom, jakým způsobem se rozhodnete dům prodávat. V každém případě ale počítejte s tím, že kromě samotného prodeje Vás čeká ještě hledání jiného bydlení (vhodného pozemku pro stavbu, domku v nějaké lokalitě, bytu o jiných dispozicích, atd., nejdete-li již do něčeho konkrétního), ale především stěhování. A ne nadarmo se říká, lepší vyhořet, než-li se stěhovat. Jak vše sladit, zorganizovat? Zde je to na každém. Buď si se souvisejícím bude mít chuť poradit, nebo si zkrátka připlatí a nechá zajistit svého makléře vše od A do Z. Tak jako tak je ale třeba počítat s tím, že minimálně několik telefonátů proběhnout bude muset.

  5. Opravy, které lze udělat ještě před prodejem, udělejte zkrátka ještě před prodejem. Bavíme se v tomto případě o maličkostech, drobných opravách bez významných investic. Je na stěně skvrna od ručiček dítěte? Přemalujte ji. Je na stěně skvrna od protečení vody ze střechy? Nezakrývejte ji. Nedostatky, které jdou jednoduše opravit, "vyretušovat" a nebudou při tom zakrývat nějakou významnější závadu nemovitosti, určitě odstraňte. Tam, kde byste jen zakryly nějaký problém (skvrna od zatékání vody se udělá za chvíli opět), nemaskujte, zájemce na ně upozorněte s tím, že náklady na opravu (například na opravu střechy) jsou již zohledněny v ceně (pokud tomu tak samozřejmě alespoň částečně je). Vyhnete se tak komplikacím s budoucími reklamacemi a jistě i po lidské stránce bude obchod příjemnější. Tip: Do čeho investovat před prodejem
  6. Nastavení příliš vysoké ceny pomůže prodat nemovitosti v sousedství, ne ten Váš. Představte si sebe v roli kupujícího. Jak byste reagovali, kdyby se v jedné ulici ve stejné bytové zástavbě prodával jeden byt o x tisíc dráž než prakticky totožný byt o dva vchody dál? Paradoxem pak je, že čím míň typově srovnatelných nemovitostí v lokalitě je, o to dráž díky Vašemu stropu může "soused" svou nemovitost prodat. Nemáte-li skutečně jedinečnou nemovitost, nepřeceňujte ji.
  7. Kupující milují vyjednávání slevy po proběhnutí inspekce nemovitosti. A je práce inspektora, aby jim k takovému vyjednávání dal co nejvíc důvodů a našel na nemovitosti co nejvíce chyb. Buďte na to připraveni. Drobné nedostatky, jak jsme uvedly již v bodě výš, vylaďte, co nejvíce oprav a úprav, pokud to bude ve Vašich silách proveďte. A co zkrátka již nepůjde, zájemcům o nemovitost odprezentujte. Včetně toho, jak je těmto nedostatkům uzpůsobena cena. Sami moc dobře víte, co potřebuje skutečně opravit a co je jen bodem na seznamu inspektora, kterému není potřeba přikládat pozornost. Zde se nenechte natlačit do kouta. Pokud si můžete stát za tím, co prodáváte, nejsou zatajeny žádné skryté vady a cena je odpovídající, neslevujte. I za cenu ztráty zájemce. Pokud kupující trvá na slevě za každou drobnou prasklinku, nechte jej zakoupit si novostavbu, na Vaši nemovitost se jistě správný zájemce objeví.

  8. Prodávající by být při prohlídkách, pokud to jde, neměl. Pokud to jde, naplánujte si výlet, kávu u přátel, procházku. Zkrátka cokoli, máte-li tu možnost, přenechte procházení nemovitosti se zájemci na svém makléři. Kupující často majitele "pozlobí". Ať už otázkami, které majitele snadno rozhodí a nechá se pak snadněji manipulovat k dosažení slevy. Nebo naopak svou snahou představit si nemovitost již jako tu "svou" a posadí se na Váš gauč. Úsměvné? Ano i ne. Pro prodávající jde mnohdy o silně emotivní záležitost. A emoce do obchodu nepatří. Kupující si potřebuje představit, jak by se mu v novém domově žilo, líbilo. A k tomu přítomnost stávajícího majitele moc nepřispívá. Takže zkrátka důvěřujte svému makléři a vyražte na příjemnou procházku.
  9. Zápach v domě Vám ubere spoustu peněz. A je úplně jedno, odkud zápach pochází. Jestli z cigaret, od vaření nebo od domácích mazlíčků. Vůně je kupodivu jeden z nejdůležitějších vjemů pro první dojem z nemovitosti. Takže během úklidu nezapomeňte dát pryč načichlé koberce, záclony, zkrátka cokoli, co by mohlo pomoci se pachu zbavit. A prostory vyvětrejte, provoňte.
  10. Kupující s hotovostí nemusí být vždy výhra. Přestože se na první pohled může zdát kupující s hotovostí jako nejvhodnější, nenechte se hned svést vidinou rychlejšího uzavření obchodu. Kupující bývají v tomto případě podstatně obezřetnější a mohou být i naléhavější na vydobití některých ústupků, protože majitel většinou pod vidinou rychlého průběhu povolí. Nakonec se může ukázat, že zájemce s hypotékou mohl být vhodnější cestou. Tento bod je čistě o lidech. Předvídat se nedá. Připravit se na něj ale lze. Zkušený obchodník typologii zájemců rozklíčuje rychleji a měl by Vám být schopen vybrat toho nejvhodnějšího kupujícího, se kterým skutečně proběhne převod co nejjednodušeji a bezpečně.
  11. Dobře udržované domy se prodávají za více peněz. Dobře udržovaný domov poskytuje pocit pohody jakémukoli potenciálnímu kupujícímu, protože si snadněji představí, že se mu zde bude bydlet příjemně bez přílišných starostí. Mnohdy může výrazný rozdíl udělat i jen posekaný trávník versus zarostlá zahrada plná plevele, o kterou se roky nikdo nestaral. Nemálo kupujících je ochotno si připlatit za udržovaný, čistý domov před místem, kde je zkrátka čeká ještě spousta práce.

  12. Komunikace je nezbytná. Pokud se rozhodnete prodávat svou nemovitost, nezřídka se budete muset věnovat dotazům kupujících - ať již napřímo nebo přes svého makléře. Nejedná se o malou investici, proto je pochopitelné, že kupující chce mít jistotu, že se rozhodl správně. A proto se ptá a nelze mu odporovat. Na dotazy reagujte včas a ochotně. Pokud seznámíte svého makléře s nemovitostí dostatečně, bude pak schopen většinu zájemců odpovědmi uspokojit bez toho, aniž by musel kontaktovat Vás. Nemusíte pak stejný dotaz zodpovídat dvacetkrát. Nicméně ať je situace jakákoli, zkuste překousnout, máte-li chuť nespolupracovat a ke kupujícím buďte zdvořilý. Nemovitosti jsou mnohdy prodávány z ne úplně veselých důvodů, ale opět platí, emoce do obchodu nepatří.

  13. Kupující si musí představit sebe ve Vašem domě. Což znamená odstranit pocit, že v domě bydlí někdo jiný, konkrétní. Znamená to jediné. Všechny osobní předměty musí bezpodmínečně pryč. Fotky, osobní dárky, oblečení, věci osobní potřeby jako zubní kartáčky v koupelně, vše musí pryč. Stačí zavřít do skřínky, neznamená to, že je musíte nutně stěhovat, pokud v nemovitosti budete bydlet do jejího prodeje.

  14. Kvalitní fotografie a video prodají Váš dům rychleji. Pokud kupující nezaujmete již v inzerci, těžko je budete jinou cestou lákat k tomu, aby si zavolali o prohlídku a Vy tak měli možnost jim představit nemovitost naživo. Přípravu prezentace své nemovitosti rozhodně nepodceňujte.

  15. Mluvte vždy pravdu. Víte, že soused je extrémně hlučný a bude to způsobovat problémy s prodejem? Je problém například s tím, že v zimě je k nemovitosti horší přístup, protože cesta není udržovaná? Ne je na nemovitosti nějaká závada nebo konstrukční chyba, která by mohla způsobit nepříjemnosti novým majitelům? Rozhodně nic nezatajujte. Kupující se o problému mohou snadno dozvědět ještě před koupí (například od sousedů), odhalit problém při inspekci nebo se jednoduše někde prořeknete. A kredibilita Vás i Vaší nemovitosti okamžitě klesá. V dnešní době komunikace po internetu je mnohem snazší proti nepoctivosti bojovat. Proto se řiďte pořekadlem "s poctivostí nejdál dojdeš" bez váhání, vyplatí se Vám to - i když to bude znamenat zdánlivě složitější prodej.

  16. Spolupráce funguje. A spolupráce nejen při samotném procesu prodeje, ale i při následném jednání mezi prodávajícími a kupujícími. Najít nejvhodnější řešení pro všechny zúčastněné může být mnohdy jednodušší, než by se mohlo zdát. Stačí se oprostit od emocí a s chladnou hlavou vyjednat podmínky, které budou vyhovovat oběma stranám.

  17. To, co se líbí Vám, neznamená, že se bude líbit i kupujícím. Proto neutralizujte, jak jen to půjde. Z temně fialových stěn na béžové, ze suvenýrů z dovolené na drobnou, jednoduchou dekoraci nebo květinu. Neměli byste dát zkrátka kupujícímu sebemenší záminku proto, aby se mu na nemovitosti něco nelíbilo. Naopak si hrajte s prvky, které se obecně líbí prakticky všem.
  18. Předání nemovitosti je předání nemovitosti a víc už nic. Jakmile se domluvíte na termínu předání nemovitosti a klíčů, počítejte s tím, že k tomuto termínu Váš přístup do nemovitosti zkrátka končí. Je proto důležité opravdu vše důkladně načasovat. Balení, vyklizení, přepis energií, stěhování... Rozplánovat si tento proces je vhodné s dostatečným předstihem - nejlépe okamžitě dnem podpisu rezervační smlouvy.

  19. Prověřit zájemce je základ. Způsob financování a reálné možnosti financovat koupi Vaší nemovitosti jsou jedním ze základních věcí, které by se měli prověřit ještě před tím, než s potenciálním zájemcem začnete vyjednávat víc. S výjimkou open-housu je vhodné si základní prověrku zájemce udělat formou dotazníku ještě před první prohlídkou. Nechcete si přeci domů vodit jen "návštěvy" nebo tipaře. A ušetřít si tím můžete i spoustu času na zbytečných prohlídkách.
  20. Zkušenosti prodávají. Najmutí si zkušeného realitního makléře nejlépe na základě referencí znamená prodej domu bezpečněji a za víc peněz. Vyberete-li si pro spolupráci toho správného, i po odečtení provize, získáte z prodeje jednoduše víc.

Chcete vědět, jak na prodeji nemovitostí skutečně vydělat? Registrujte se k odběru:

Nejnovější články na našem blogu

Variant, jak prodat nemovitost, je v dnešní době na trhu několik a klient si díky tomu může vybrat přesný typ služby, který mu bude vyhovovat. Od toho, že si prodávající zajistí celý obchod sám, přes využití části služeb, které jsou potřeba a na které nemá dostatečné zkušenosti (jako například smlouvy, propagace, procesy na katastru a podobně), až...

Kupujete nemovitost a potřebujete ji financovat hypotečním úvěrem? Pak se s námi pojďte podívat, na co je potřeba si dát velký pozor, abyste nepřišli o rezervační zálohu. Ať už kvůli chybám v rezervační smlouvě nebo kvůli předražené ceně, díky které i předschválený hypotéční úvěr neprojde. Jak je to možné?

Chtěli byste si pořídit chatu uprostřed lesa, která by byla zcela přizpůsobena krajině tak, aby nijak nebránila přirozené vegetaci a nemusel být nijak upraven přírodní terén? Je to možné! Dnešní Dům týdne Vám představí přesně tento příklad stavby. Moderní, jednoduchá, účelná a přitom zcela v souladu s výše uvedeným. Necháte se inspirovat?







.