7 nejčastějších chyb při prodeji nemovitosti - a jak se jim vyvarovat

05.12.2016

1) Chybně stanovená cena je nejčastějším viníkem toho, že nemovitost leží v nabídce dlouho, protože ve většině případů je bez odborného ocenění makléřem nebo jiným profesionálním odhadcem cena nemovitosti nadhodnocena. Naopak, pokud cenu nastavíte příliš nízko, nemovitost sice prodáte rychleji, ale zároveň se můžete připravit zbytečně o větší zisk. S nastavením ceny souvisí i další faktory. Jaké to jsou, si můžete přečíst ve článku o nastavení nabídkové ceny...

2) Nedostatečná příprava nemovitosti k prodeji je také nejzásadnější příčinou nedosažení nejvyšší možné prodejní ceny a dlouhého prodeje či dokonce neprodejnosti nemovitosti. Jak připravit nemovitost k prodeji prostřednictvím homestagingu se dočtete v prvním dílu manuálu pro prodejce Jak prodat Vaši nemovitost za maximum a rychle, který je ke stažení zde. Nepodceňujte zdánlivé maličkosti, mohou udělat zásadní rozdíl v ceně i v době prodeje!

3) Chybná volba realitního makléře je jednou z velmi nepříjemných chyb, kterých se lze dopustit. Dejte si proto záležet na výběru toho, kdo Vám bude obchod zajišťovat. Obecně platí, že byste měli vybírat mezi realitními společnostmi, kde mají perfektně zajištěný průběh obchodu včetně úschov peněz, jsou obecně prověřené a ideálně Vaši známí Vám ji mohou doporučit. V neposlední řadě, pokud doporučení nemáte, byste se měli osobně s vytipovaným makléřem setkat a před jakýmkoli podpisem smluv si s ním nejprve nezávazně promluvit, sdělit mu své představy, očekávání, požadavky. Až podle toho, zda Vám bude jednání s ním vyhovovat a až si ověříte, že je schopen celý proces obchodu profesionálně zajistit, přejít teprve k podpisu smlouvy.

4) Volba žádného makléře nebo naopak více makléřů patří také mezi desítku bohužel stále častých chyb u nás. Představu o tom, jakých chyb se může prodejce dopustit, prodává-li nemovitost sám, má asi každý. Proto spíš v tuto chvíli zdůrazním především to, proč neprodávat prostřednictvím více realitek, což je něco, co si většina v první chvíli neuvědomí. Ne všichni makléři Vám připraví prezentaci nemovitosti tak, aby vypadala dobře. Inzerát mohou zcela nevhodně stylisticky upravit, nafotit nevhodně interiér, udat chybné, zavádějící informace nebo zkrátka jen nastavit špatně cenu. A pak už se jen svádí boj o to, kdo nemovitost prodá rychleji. To však také ve většině případů vede k cenovému boji. A protože kupující klient může bez větších obtíží nalézt inzerci všech, může ho tato situace tedy odradit, případně nemovitost sice prodáte, ale za mnohem méně, než jste mohli. Nenechte se proto oklamat sliby a strhnout se nátlakem. Vraťte se k bodu 3, věnujte čas důkladnému výběru svého makléře a tomu pak svěřte Vaši nemovitost výhradně, aby ji nabízel pouze on, protože to je jediná cesta k tomu, abyste prodali úspěšně za co nejvíc.

5) Podcenění právního servisu může vést k velkým problémům, pokud se rozhodnete prodávat nemovitost bez odborné pomoci. Během obchodu totiž může dojít k mnoha nepředvídatelným (ale i předvídatelným samozřejmě) událostem, které bez řádně ošetřené smlouvy přinesou nejen mnoho starostí, ale i možnou ztrátu peněz, která v případě nemovitostí rozhodně není zanedbatelná. Věděli byste, jak postupovat, pokud by kupující po podpisu smlouvy nezískal úvěr nebo od ní chtěl odstoupit? Co dělat, nastanou-li jakékoli problémy mezi Vámi a kupujícím před vkladem do katastru? Nebo kdy je kupující oprávněn po Vás chtít zpět zálohu? Situací, které mohou nastat je mnoho, proto rozhodně není dobré spoléhat na vzory smluv z internetu. Minimálně základní konzultaci s právníkem nebo makléřem si nerozmýšlejte objednat.

6) Obchodní nepřipravenost. Tušíte, co myslím pod tímto pojmem? Představte si situaci, kdy uveřejníte inzerát. Během několika hodin můžete čekat drnčení telefonu a desítky dotazů, nabídek a nátlaku ze strany nejen makléřů, prodáváte-li si nemovitost sám, ale i zájemců o prohlídku, kteří budou samozřejmě primárně chtít jít s cenou dolů. Tedy samozřejmě pokud máte inzerováno dobře a zájemci se ozývají. Domluvíte si prvních pár prohlídek a vážný zájemce přitom nikde. Nebo naopak zájemců je hodně, ale už od prvního setkání vidíte, že právě oni nejsou "vhodní" - například co do platební schopnosti. A v okamžiku, kdy přijde vhodný vážný zájemce, chce radikálně snížit cenu. To už ale může být ve chvíli, kdy jste již zcela psychicky vyčerpáni z předchozích nezdarů, a podlehnete i sebemenší manipulaci, protože už to zkrátka chcete mít za sebou. Nejste-li zběhlí ve vyjednávacích praktikách, nemáte-li čas, chuť a alespoň trochu flegmatičtější povahu, předejte starost s odpovídáním na dotazy a vybíráním vhodných zájemců včetně absolvování prohlídek jednoznačně makléři. Může Vám výrazně ulevit nejen od nepříjemných a časově ztrátových jednání, ale díky zkušenostem z realitního trhu bude vědět, kdy se nenechat zvyklat ke slevě.

7) Nezajištěný převod platby na závěr není nejčastější chybou, ale jednou z těch nejnebezpečnějších, proto Vás na něj upozorním zvlášť. Tento bod se týká zejména samoprodejců, kteří si stáhnou vzor smlouvy z internetu a upravení toho, kdy má dojít k výplatě prodejní ceny, jednoduše opomenou přesně specifikovat. Pokud totiž převedete vlastnické právo na kupujícího ještě předtím, než dostanete peníze, může se lehce stát, že přijdete o nemovitost, a dokonce už ani své peníze neuvidíte. Proti tomuto se lze přitom poměrně snadno chránit. Jen to samozřejmě není úplně zadarmo. Nejlevnější formou je, pokud se v tomto bodě rozhodnete pro využití pomoci realitní kanceláře, nechat si peníze uschovat přímo v ní. Tento postup však důrazně nedoporučuji, protože také není 100% bezpečný. V okamžiku, kdy by kanceláři hrozil úpadek, ve většině případů přejdete do pozice věřitele, a jste tam, kde jste byly. Proto v tomto bodě nelitujte peněz navíc a nechte si zajistit advokátní, notářské úschovy nebo vázané bankovní účty, akreditivy, zástavní práva, nebo jakoukoli jinou formu, kde Vám nebude riziko ztráty hrozit. Bohužel lidé jsou vynalézaví, takže je třeba být v tomto ohledu opatrní. Váš makléř Vám jistě poradí, která z variant ochrany pro Vás bude nejvýhodnější. Případně velké realitní kanceláře mají již celoplošně dáno, jaké formy úschovy využívat, aby mohly svým klientům garantovat 100% zajištění, a ve většině případů mají tuto službu již zahrnutu do své provize. Proto si toto důkladně předem ověřte a přeji, abyste žádné podobné ani výše uvedené komplikace nemuseli nikdy řešit!

Maličkostí, které Vám mohou snížit prodejní cenu, je mnoho. Proto, chcete-li prodat za maximum a bez komplikací, neváhejte se na mě obrátit a objednat si nezávaznou konzultaci.