Chcete koupit družstevní byt? Na toto si dejte pozor.

12.02.2019

Družstevní byty jsou jednoduše o něco levnější než byty v osobním vlastnictví. Navíc jsou města, kde podíl družstevních bytů převažuje a nabídka bytů v osobním vlastnictví je omezená. Pak je zcela logické, že se takový byt do Vašeho výběru jednoduše dostane. Převod družstevního bytu sebou však nese odlišnosti a specifika, se kterými se u jakéhokoli standardního převodu majetku běžně nesetkáte. Na co si tedy dát pozor?


Financování

V případě družstevního bytu kupujete podíl na domě a s ním související právo nájmu bytu prostřednictvím Dohody o převodu členských práv a povinností. Tato skutečnost Vás omezí v možnostech financování. Na družstevní podíl totiž nelze zapsat zástavu banky. Jaké jsou tedy možnosti?

  • Vlastní zdroje - na nemovitost máte zkrátka již našetřeno.

  • Vlastní zdroje si lze i relativně krátkodobě vypůjčit ideálně od rodiny a jakmile bude byt převeden do osobního vlastnictví, můžete zpětně zažádat o hypotéku.

  • Poskytnutí jiné nemovitosti do zástavy - pak lze použít klasickou hypotéku, pouze s tím rozdílem, že zástava banky bude váznout na jiné nemovitosti (velmi často se využívá nemovitosti rodičů).

  • Předhypotéku můžete začít řešit v okamžiku, kdy je ve stanovách družstva umožněn převod do osobního vlastnictví (nejčastěji do 1 roku), je k dispozici prohlášení vlastníka budovy, splacená anuita a získáte potvrzení bezdlužnosti vůči bytovému družstvu.

  • Další možností je financování úvěrem ze stavebního spoření. Této možnosti lze využít zejména v případech, kdy je pořizovací hodnota bytu nižší. Stavební spoření má přeci jen své limity. Navíc je potřeba dodržet pravidla pro možnost poskytnutí tohoto úvěru, které máte dané při podpisu smlouvy u konkrétního finančního ústavu - jako je například minimální doba plateb spoření, aj.

Nejjednodušší cestou je zkontaktování hypotéčního specialisty, který s Vámi všechny možnosti probere a spočítá Vám nejvýhodnější variantu. Tato služba je bezplatná, proto pokud cizí zdroje k financování potřebujete, je škoda se neporadit.


Koupě družstevního bytu bez nutnosti převodu do osobního vlastnictví

V případě, že Vám družstevní vlastnictví vyhovuje a máte možnost financování bez nutnosti převodu, je celý proces poměrně jednoduchý a spočívá ve své podstatě pouze v podpisu smlouvy o převodu družstevního podílu a jejím doručení na družstvo, pokud to řekneme hodně zjednodušeně. Celý převod tak může být vyřízen během několika hodin. Odpadá totiž zcela starost s katastrem nemovitostí, neřešíte daň z nabytí nemovitosti a podobně. Kromě úspory na dani z nabytí jsou byty také obecně o 10 až 30 % levnější oproti bytům v osobním vlastnictví. Pozor jen na stanovy družstva, může být zpoplatněn převod podílu jako administrativní úkon.

Na co si dát ale pozor. V případě neplacení závazku vůči družstvu můžete o členství snadno přijít, protože není chráněno jako vlastnictví. A stejně tak o své bydlení můžete přijít, pokud se družstvo dostane do finančních potíží špatným hospodařením. Před podpisem smlouvy si tedy důkladně pročtěte nejen původní nájemní smlouvu, ale požadujte i veškeré informace o hospodaření družstva, jeho půjčkách, plánech budoucích oprav a rekonstrukcí. Toto vše může mimo jiné ovlivnit výši plateb do fondu oprav.


Chcete převod do osobního vlastnictví? Jak tedy na to.

  1. V prvním kroku si zjistěte, zda převod do osobního vlastnictví vůbec možný je. Pokud to stanovy družstva umožňují, požádejte o vyčíslení anuity, tedy částky, kterou je třeba doplatit družstvu, a dále výše podílu na dluhu, který dům má (nemusí mít). Může jít například o úvěry na rekonstrukci společných prostor. Pokud splatíte tento podíl najednou, nechte si vystavit fakturu, případně se domluvte na postupném splácení jako to měl předchozí majitel.
  2. Dále budete potřebovat prohlášení vlastníka, kde je zapsána přesná specifikace a výměra bytů a společných prostor. Pokud v domě již některý z bytů je v osobním vlastnictví, je toto prohlášení vlastníka již vloženo na katastru. Poznáte to podle toho, že na katastru nemovitostí je již pod listem vlastnictví domu vidět vlastnictví družstva, ale zároveň jsou vidět jednotlivé bytové jednotky spolu s vlastníky. Pokud tam nejsou, bude zapotřebí nechat prohlášení zpracovat. Musí být zpracováno pro celý dům, proto je důležité si předem dojednat, kdo za zpracování dokumentu zaplatí. Prohlášení vlastníka musí být dále vloženo do katastru nemovitostí.
  3. V dalším kroku na katastr vkládáme smlouvu o převodu, která musí obsahovat vymezení bytové jednotky, identifikační údaje majitele, velikost podílu na společných částech domu, pozemku pod domem a případně dalšího příslušenství. Nezapomeňte, že tato smlouva musí být doručena i družstvu.


Kdy se Vás týká vznik společenství vlastníků?

Pokud v domě doposud převažovali jen družstevní byty, spravovalo dům pouze družstvo. V okamžiku, kdy je však v domě 3 a více různých vlastníků, je zapotřebí, aby vzniklo společenství vlastníků. Stačí tedy, aby v domě byli kromě družstva další 2 byty v osobním vlastnictví. Nezapomeňte se proto i na tuto skutečnost informovat a v případě, že s Vaším převodem dojde k potřebě ustanovit společenství vlastníků, počítejte s tím, že se Vás bude jeho správa s velkou pravděpodobností týkat.


Máte k tématu nějaké dotazy, potřebovali byste poradit s nějakým konkrétním krokem? Napište nám.