HYPOTÉKA - co vše potřebujete vědět

07.07.2018

Hledáte-li způsob financování koupě Vaší nemovitosti, je hypotéka jednoznačně nejzajímavějším řešením - ať už máte vlastní prostředky či nikoli. Pokud nemáte, je volba jasná a hypotéční úvěr bude zapotřebí. Ale i v případě, že vlastní prostředky máte, je mnohdy zajímavější financování bydlení z cizích prostředků a zhodnocení vlastních jinou formou - i třeba nákupem nemovitosti, ale za účelem investice, pronájmu. Hypotéka Vám tak může dopomoci nejen k vlastnímu bydlení. V některých případech i k budoucí finanční svobodě. Začněme ale od začátku...

Hypotéka je zjednodušeně úvěr zajištěný nemovitostí. V současné době rozlišujeme:

  1. Účelová hypotéka - na koupi nemovitosti, výstavbu, rekonstrukci nebo modernizaci, převod družstevních práv, vypořádání společného jmění manželů nebo dědictví a v neposlední řadě refinancování jiné hypotéky.
  2. Americká hypotéka - hypotéka na cokoli - zde nemusíte uvádět účel a můžete si z ní pořídit cokoli, samozřejmě však za cenu vyššího úroku.

Co je zapotřebí splňovat pro získání hypotéky?

  1. Věk více jak 18 let, způsobilost k právním úkonům.
  2. Doložení příjmů - jako zaměstnanec předkládáte formulář banky vyplněný od účetní, jako fyzická osoba podáváte daňové přiznání za 2 zdaňovací období. Příjmy je zapotřebí mít v dostatečné výši pro splácení. Po odečtení splátky od příjmů by Vám mělo vyjít nejméně životní minimum - a vždy spíše počítejte s tím, že banka bude chtít, aby byl rozdíl větší. Pokud Vám příjmy nevychází, je možné aby Vám ručila jiná osoba. V tom případě dokládáte i její příjmy.
  3. V případě účelové hypotéky dokládáte vše nezbytné k podložení účelu. Může to být například kupní smlouva, stavební povolení, aj..
  4. Mít vlastní úspory ve výši nejméně 10% nebo mít možnost si chybějící částku zajistit například spotřebitelským úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření. Od 1. dubna 2017 vydala ČNB zákaz hypoték nad 90% LTV - ale pozor - i hypotéky ve výši 80 - 90% LTV mohou banky poskytovat jen v omezeném množství. Tento bod lze za určitých podmínek řešit jiným úvěrem například ze stavebního spoření.
  5. Vedle vlastních úspor je zapotřebí mít i 4% z hodnoty nemovitosti na úhradu daně z nabytí. Protože daň není součástí kupní ceny, banky ji do hypotéky nezahrnují.
  6. A zároveň je nezbytné zřízení pojištění nemovitosti - následně včetně vinkulace pojistného plnění.

V říjnu letošního roku začnou platit nová doporučení České národní banky (ČNB) týkající se příjmu žadatele o hypoteční úvěr. Výše dluhu by nově neměla překročit devítinásobek ročního čistého příjmu žadatele (ukazatel DTI) a na splátku dluhu by mělo být vynakládáno maximálně 45 % čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI).

(Zdroj: https://www.gpf.cz/nove-podminky-pro-ziskani-hypoteky-kolik-zadatelu-by-v-lonskem-roce-neproslo)

Časté otázky:


  • Jak lze hypotéku odečíst ze základu daně?

V souladu se zákonem o dani z příjmů je možné odečíst na domácnost od základu daně úroky z hypotéčního úvěru (nebo z úvěru ze stavebního spoření) zaplacené ve zdaňovacím období (nejvýše do částky 300.000,- Kč a maximálně 25.000,- za měsíc splácení). Potvrzení o výši zaplacených úroků Vám vystaví banka nebo stavební spořitelna u které máte úvěr většinou automaticky během ledna, případně na vyžádání.

  • Kdy je možné si vzít hypotéku na družstevní byt?

Ve dvou případech. Za prvé, pokud můžete úvěr ručit jinou nemovitostí, která je v osobním vlastnictví (nemusí být ve Vašem). Za druhé, pokud se využije tzv. předhypotéční úvěr. Ten však poskytuje jen omezené množství bank a Vy musíte mít jistotu, že maximálně do 2 let dojde k převodu družstevního bytu do Vašeho osobního vlastnictví.

  • Čím lze nemovitost zajistit?

Hypotéční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti, která není zatížena předchozím zástavením právem třetí osoby a ani omezením převodu nemovitosti a nachází se na území České republiky.

  • Jak řešit, chce-li si vzít hypotéku pouze jeden z manželů?

Koupě nemovitosti podléhá společnému jmění manželů, stejně tak i související hypotéka. Automaticky jen tím, že jste v manželském svazku. Pokud nabytí nemovitosti nebo i jen úvěr není z jakéhokoli důvodu žádoucí v SJM, je potřeba tuto skutečnost řešit předem právní cestou. Bance poté předložíte Dohodu o zúžení společného jmění manželů nebo Dohodu o zrušení bezpodílového vlastnictví.

  • Lze prodat nemovitost s hypotékou (zástavním právem banky)?

Kupní cena v tomto případě jde v první řadě na doplacení zůstatku hypotéčního úvěru, teprve zbývající částka pak přijde přímo na Váš účet. Je zapotřebí ve většině případů počítat s poplatkem za předčasné splacení hypotéčního úvěru. Je zde proto trochu větší administrativní zátěž, než při prodeji bez zástavy (musíte vyžádat aktuální zůstatek k předčasnému splacení, uvést ho do podmínek smlouvy o úschově, atd.), ale jinak Vás v podstatě nic složitějšího oproti běžnému prodeji nečeká.


Zajímá Vás k hypotékám více a nechcete čekat na pokračování článku? Nebo chcete rovnou poradit s konkrétní situací a pomoci se zajištěním? Napište nám.




.