Zachráněných 200.000,- Kč, aneb jak nepřijít o peníze při koupi nemovitosti

08.10.2018

Kupujete nemovitost a potřebujete ji financovat hypotečním úvěrem? Pak se s námi pojďte podívat, na co je potřeba si dát velký pozor, abyste nepřišli o rezervační zálohu. Ať už kvůli chybám v rezervační smlouvě nebo kvůli předražené ceně, díky které i předschválený hypotéční úvěr neprojde. Jak je to možné?

Konečně jste narazili na svou nemovitost snů. Inzerát přesně splňuje Vaše představy, podle fotografií jste pevně rozhodnuti, že právě tato nemovitost je ta pravá a i během prohlídky jste nenalezli nic, co by Vás od Vašeho záměru ji koupit mohlo odradit. Plni nadšení podepisujete rezervační smlouvu a těšíte se, že jen doběhnete do banky, kde již máte předschválený hypoteční úvěr, a proces koupě může začít.

Ale pozor. Právě toto počáteční nadšení může brzy vystřídat obrovské zklamání a ztráta velké části peněz. Že Vás nenapadá proč? Vysvětlíme. I při koupi nemovitosti je zejména v dnešních dnech potřeba postupovat opatrně, s rozmyslem a nejlépe s dostatečnou přípravou, se kterou nelze otálet.

Příklad z naší praxe:

Minulý měsíc se na nás obrátil klient s jehož rodinou dlouhodobě spolupracujeme. Vybral si krásný byt nedaleko Prahy. Po roce hledání našel konečně vysněnou nemovitost a byl připraven podepsat rezervační smlouvu. Naštěstí v návrhu rezervační smlouvy bylo několik hrubých chyb, díky kterým ho napadlo obrátit se na nás, abychom smlouvu zkontrolovali a pomohli mu s jejím vyladěním a získáním hypotéky.

AD1 - Tušíte, jaké chyby rezervační smlouva obsahovala?

Přehlédeme-li neprofesionální formální úpravu (byť se jednalo o smlouvu od realitní kanceláře), zásadním problémem byly nekompletní informace o kupované nemovitosti. Klientovi bylo sděleno, že k bytu patří i parkovací stání, které je v ceně a kompletní vybavení bytu a sklep, taktéž v ceně. V rezervační smlouvě však byla uvedena pouze bytová jednotka. Bez jakéhokoli příslušenství.

Asi Vás již napadá, co se v takovém okamžiku mohlo stát, důvod, proč jsme požadovali okamžitou úpravu rezervační smlouvy. Byť spolupráce s prodávajícími byla příjemná a komunikace bez jakýchkoli problémů, neměli jsme jedinou záruku, že po podpisu rezervační smlouvy a složení zálohy nebudeme muset řešit situaci, kdy si náš klient bude muset za parkovací místo, sklep nebo vybavení ještě připlácet zvlášť. Rezervační poplatek, který byl v částce 200.000,- by byl dobrým důvodem, proč od koupě neodstoupit - protože by dle znění smlouvy samozřejmě propadl. A mohla tedy nastat situce, že si klient musel za příslušenství připlatit ještě zvlášť a neměl by proti tomu jedinou obranu. Protože rezervaci za plnou cenu by udělal pouze na byt. Kouzelné že? Takže rada z tohoto případu je jednoznačná.

Důkladně si zkontrolujte, zda rezervační smlouva obsahuje veškeré náležitosti a přesně definuje kupovanou nemovitost včetně příslušenství.

AD2 - I předschválená hypotéka nemusí být zárukou, že Vám banka na vybranou nemovitost půjčí.

Druhým "oříškem", který jsme museli u tohoto případu vyřešit, byla kupní cena nemovitosti ve vztahu k chystané žádosti o hypoteční úvěr. Kupujícímu se ještě před tím, než se obrátil na nás, podařilo dojednat slevu z kupní ceny, která byla přemrštěná. Nicméně i po této slevě bylo zřejmé, že se požadovaná kupní cena nachází na horní hranici a byť po slevě již odpovídala jako cena tržní - tedy jako cena odpovídající poptávce po daném typu nemovitosti, věděli jsme, že cena obvyklá (která je rozhodující pro banku) je podstatně nižší a mohlo by to ohrozit možnost získání hypotéky.

První krokem, který jsme museli udělat, bylo zpracování odhadu ceny nemovitosti - a to nikoli tržní, ale ceny obvyklé - tedy ceny, za kterou by bylo možné v danou chvíli koupit srovnatelnou nemovitost v místě - bez ohledu na to, že byt byl skutečně vkusně zařízen a dispozičně byl skvěle vyřešen. Hráli nám tedy roli skutečně jen lokalita, rozloha bytu, stáří domu a další parametry, které zohledňují odhadci při zpracování výstupu pro banku. A ať jsme počítali, jak jsme počítali, bylo zřejmé, že obvyklá cena je o více než jeden milion korun nižší než cena kupní.

Co to pro našeho klienta znamenalo? Banka používá jako hodnotu nemovitosti pro zástavu cenu obvyklou. Z této ceny navíc poskytne hypoteční úvěr jen ve výši 80 % (maximálně 90% LTV za splnění určitých podmínek, v našem případě jsme mohli počítat pouze s 80 % LTV). Nemovitost byla v hodnotě několika milionů a pokud by cena obvyklá odpovídala ceně kupní, klient měl dostatečné vlastní zdroje, aby 20% pokryl právě z nich. Jenže v tomto případě, díky tomu, že cena obvyklá byl o více než jeden milion nižší, klient by musel právě tento další milion doplatit ze svých vlastních zdrojů, což bylo nerealizovatelné. Nebereme v úvahu dofinancování jiným úvěrem (například ze stavebního spoření, atd.), protože by nevycházeli ostatní parametry.

Jak vypadal tento případ ve skutečných číslech?

  • Kupní cena nemovitosti - 7.100.000,- Kč
  • Vlastní zdroje - 1.500.000,- Kč
  • Cena obvyklá (nakonec potvrzená i odhadcem banky jako maximální) -6.100.000,-
  • Při LTV 80% maximální výše hypotečního úvěru, který by banka poskytla - 4.880.000,-
  • Klientovi by tedy chybělo z vlastních zdrojů - 720.000,- + prostředky na daň z nabytí 4% z kupní ceny

Po celou dobu byl na klienta vyvíjen tlak, aby byla rezervační smlouva podepsána co nejdříve. Bylo zde totiž logické riziko, že se objeví jiný zájemce o nemovitost, který podepíše rezervační smlouvu rychleji a možnost koupě tak padne. Pokud by klient tlaku podlehl a podepsal rezervační smlouvu ještě před tím, než byl zpracován odhad a bylo zjištěno, že nebude kvůli hodnotě nemovitosti možné získat hypotéční úvěr v plné výši (musela by být do zástavy dána ještě jiná nemovitost), nebyl by následně schopen ufinancovat kupní cenu, čímž by došlo k nesplnění podmínek rezervační smlouvy a rezervační smlouva ve výši 200.000,- Kč by nenávratně propadla, klient by o ni přišel.

Klient byt nakonec nekoupil. Nejen proto, že by musel zajistit výrazně větší částku z vlastních zdrojů, ale i proto, že obecně bylo zřejmé, že cena bytu je předražená. Nepřišel ale o rezervační poplatek ve výši 200.000,- a nyní již společně hledáme jinou vhodnou nemovitost, která by se mu líbila a byla zároveň dobrou investicí do budoucna.

Závěrem - jak bezpečně na nákup nemovitosti?

  1. Důkladně si zkontrolujte obsah rezervační smlouvy.
  2. Nechte si zpracovat odhad ceny nemovitosti. Tržní, abyste věděli, zda nemovitost není předražená, obvyklé, abyste věděli, zda je hodnota zástavy dostatečná v případě, že koupi potřebujete financovat úvěrem.
  3. Pozor ale i na zbytečné zdržování - jak s opravami smluv, tak s čekáním na odhadce, aby Vás jiný zájemce nepředběhl. Kvalitní makléř by Vám měl být schopen podklady a jednání o smlouvě pomoci zajistit během například dvou dnů, což je obrovská časová úspora oproti tomu, kdybyste se do toho chtěli pouštět sami a například čekat na banku.

Situací, které mohou při koupi i prodeji nemovitostí nastat a které mohou účastníky ohrozit a i nezáměrně je připravit o velké částky, je mnoho a i při našich zkušenostech můžeme potvrdit, že jsou vždy jedinečné a byť se třeba v obecné rovině opakují, u každého případu narazíme na něco, co by mohlo klienty ohrozit, pokud by se v problematice neorientoval a něco přehlédl, o něčem nevěděl. Nebojte se proto obrátit na svého realitního nebo hypotečního makléře ještě před tím, než podepíšete nějakou smlouvu. Můžete si ušetřit nejen mnoho starostí, ale i peněz.

Řešíte prodej nebo koupi nemovitosti a chcete se na něco zeptat nebo s něčím pomoci? Napište nám.






.