Jak prodat nemovitost v EXEKUCI

21.06.2018

Dostat se do finančním problémů není v dnešní době vůbec složité a problémy s penězi se bohužel týkají velké části obyvatel České republiky. Není proto zapotřebí se za jakékoli finanční komplikace stydět, ale naopak je důležité je začít řešit a požádat pokud možno i o pomoc někoho, kdo se v dané oblasti orientuje a rozumí jí. Pokud je to možné, je zapotřebí se držet hlavního - a sice nedovolit, aby situace došla tak daleko, že na dveře zaklepe exekutor. Zákony máme nastaveny tak jak máme a v okamžiku, kdy je pohledávka předána exekutorovi, může se i z relativně malého dluhu stát problém, který v některých případech může být řešen i několik let (a bohužel známe i případy, kdy se dlužníkům nepodaří za současného nastavení splatit dluh nikdy, kvůli permanentnímu nárůstu úroků a nesplnění podmínek pro oddlužení).

Proto nikdy neoddalovat zahájení alespoň hledání nějakého řešení problémů je něčím, co by mělo být vtloukáno vtloukáno lidem od mala - a v případě finančních problémů a exekucí to platí dvojnásob.

Jak tedy na prodej nemovitosti v exekuci?

V případě, že se člověk ocitne ve finanční tísni a může předpokládat zahájení exekuce (nebo se tak již stalo), neznamená to, že nemůže svou nemovitost prodat. Jen je třeba nastavit postupy tak, aby se s exekutorem a budoucím kupujícím uzpůsobily všechny potřebné kroky k bezpečnému převodu vlastnického práva.

Zahájené exekuce je možné sledovat v části "C" listu vlastnictví, kde se exekuce nalézají vedle ostatních omezení vlastnického práva jako jsou například zástavní práva a věcná břemena. V okamžiku, kdy již plomba z důvodu soudní exekuce zapsána je, není možné se s exekutorem domluvit na jejím stažení, ani pokud již máte se zájemcem podepsánu kupní nebo rezervační smlouvu (objevila-li se exekuce na LV až v průběhu jednání o prodeji). Nemovitost pak lze prodat výlučně exekuční dražbou a kupní nebo rezervační smlouva se stává neplatnou a neúčinnou ze zákona.

Pro prodej existují 2 varianty:


  1. zájemce koupí nemovitost v exekuční dražbě. Zde však je možné, že bude původní kupující "přehozen" a licitace zvedne cenu nad původní domluvenou. Je proto vhodné o exekuci na nemovitosti kupujícího informovat, aby byl na možná rizika a právní vady připraven s dostatečným předstihem a počítal s tím, že k převodu nemovitosti nemusí dojít ani po podpisu kupní smlouvy a zaplacení kupní ceny. Právě z tohoto důvodu je nezbytné využití úschovy kupní ceny.

  2. Druhou cestou je pak uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. V ní musí být přesně sepsáno, jakým způsobem a kdy dojde k uzavření kupní smlouvy, ve které se sjedná vyplacení kupní ceny ve prospěchu účtu exekutora. Podpis samotné kupní smlouvy musí být situován do doby po vyplacení exekuce.


Zejména pro druhou variantu je velice důležité zastupování kupující strany advokátem. Advokát nejenže může uzpůsobit právní ochranu kupujících alespoň částečně do smlouvy, ale má také přístup do všech registrů a evidencí pro kontrolu, zda nehrozí další exekuce, která by mohla kupujícího poškodit. Cest, jak zjistit případné hrozby a další zadlužení předem, není mnoho a nemohou zaručit, že povinný nezatížil nemovitost ještě jinde přímo před jejím prodejem. Nicméně minimálně tato místa je vhodné ověřit pro zjištění možných dalších exekucí, než které jsou již uvedeny na listu vlastnictví:


  1. Okresní soud - lze zjistit, pokud je proti dlužníkovi vedeno exekuční řízení. Je zapotřebí se obrátit na okresní soud v místě trvalého bydliště ověřovaného.

  2. Centrální evidence exekucí (CEE) - i zde lze zjistit informace o již probíhajícím exekučním řízení.

  3. Centrální registr dlužníků / Solus - v těchto registrech lze zjistit informace o dluzích ve společnostech, které s těmito registry spolupracují. Nemusí zde být tedy zdaleka všechny pohledávky dlužníka, ale velká část se jich zde dá pomocí těchto registrů dohledat.


Nebankovní dluhy je prakticky nemožné dohledat, pokud si dlužník sám nevybaví jejich možnou existenci. Kupující pak spadá do rizika, že se objeví exekuce až po úhradě kupní ceny. A pak nezbývá, než se s původním majitelem soudit. Prověření stavu nemovitosti - v tomto případě právního - se tak stává opodstatněným argumentem, proč i jako kupující využít služeb RK. V kupní smlouvě by však minimálně měl prodávající výslovně potvrdit, že kupujícím nehrozí riziko spojené s dluhy prodávajícího, a podepsat postižení smluvní pokutou a možností odstoupit od kupní smlouvy kupujícím, je-li tato informace nepravdivá. Přesnou formulaci je třeba vždy řešit s právníkem.

Pokud je možné zabránit prodeji v dražbě (klient si postup exekuce uvědomuje a požádá o prodej RK s předstihem nebo se s exekutorem / insolvenčním správcem domluví na prodeji přes ověřené makléře), musí být klient připraven na to, že nemovitost nebude (výjimky mohou samozřejmě existovat) prodána za maximální tržní cenu. Protože se hraje o čas, musí být makléř schopen posoudit rychlost prodeje při ponížení reálné ceny. I přes toto snížení je však pravděpodobnost dosažení vyšší prodejní ceny oproti dražbě zásadní. Vedle ponížené ceny v jednotlivých kolech dražby je totiž zapotřebí počítat ještě s velkými náklady na její průběh a na práci exekutora v tomto případě. Proto, lze-li zahájit prodej bez dražby, měla by být priorita, touto cestou jít. Samozřejmě s nutností plně informovat zájemce o koupi a vyplatit primárně exekuci a další případné zástavy, než bude možné nemovitost převést.

Pro zajímavost: Nejnižší podání v dražbě je dle zákona stanoveno následovně:
  • 1. kolo dražby: dvě třetiny obvyklé ceny,

  • 2. kolo dražby: polovina obvyklé ceny,

  • 3. kolo dražby: 40 procent obvyklé ceny,

  • 4. kolo dražby: 30 procent obvyklé ceny,

  • 5. kolo dražby: 25 procent obvyklé ceny.

Zajímá Vás něco víc k tématu? Zeptejte se nás. Bude-li to v našich silách, rádi Vám pomůžeme.




.