Právní vady nemovitosti - jak je řešit a na co si dát pozor?

19.05.2017

Zajistit, aby nemovitost byla před převodem na nového majitele právně čistá, je základní povinností prodávajícího. Případně by měl být kupující dostatečně včas upozorněn na to, že na nemovitosti nějaká "právní vada" je, aby se mohl včas rozhodnout, zda se mu vyplatí do nemovitosti investovat i s jejím zatížením. Co ale dělat v případě, že takovou vadu zjistíte? Pohled do katastru Vám může přinést nemilé překvapení.

Pokud jste v pozici prodávajícího, rozhodně se nesnažte před kupujícím tyto vady zatajit či zamlčet. Dřív nebo později, i pokud byste chtěli nemovitost prodat bez spolupráce s realitní kanceláří, která by vady měla rychle odhalit a kupujícího na ně upozornit, se o nich kupující dozví. A pak by Vás mohli překvapit nepříjemnosti s tím spojené. Nejenže má kupující právo na reklamaci a může žádat jejich odstranění, ale pokud by to možné nebylo, můžete počítat s tím, že může požadovat slevu a budete tak vracet peníze, nebo bude moci chtít úplně odstoupit od smlouvy.

Jste-li tedy naopak v pozici kupujícího, požadujte, aby Vám kupní smlouvu zpracoval profesionál, přestože majitel například prodává nemovitost sám nebo přes nějakou neprověřenou realitní kancelář, kterou neznáte a která Vám není schopna garantovat kvalitu svých služeb včetně pojištění. Nejenže budete mít v ruce podklad pro rychlejší vyřešení možného problému, protože "skryté vady" jsou jednoznačně položkou, která by v kvalitní smlouvě neměla chybět. Navíc můžete získat i náhrady škody prostřednictvím uvedených sankcí pro tyto případy.

Pojďme se tedy nyní podívat, na co si dát pozor, jaké právní vady Vám mohou celý průběh obchodu značně zkomplikovat. A také na to, jestli se s nimi dá něco dělat.

Společné jmění manželů a společná domácnost

Pokud se nemovitost nachází ve společném jmění manželů (SJM), je vcelku jasné, že na kupní smlouvě musí být na straně prodávajících podpisy obou dvou. SJM snadno vyčtete v katastru. Co ale mnozí neví, že existuje ochrana bydlení manželů ve společné domácnosti. I v tomto případě totiž musíte mít souhlas manžela nebo manželky s prodejem, přestože je nemovitost ve výlučném vlastnictví pouze jednoho. Bez podpisu obou se tedy smlouva stává neplatnou, proto je důležité si toto předem ověřit.

Nájemníci v bytě, trvalé bydliště, sídlo firmy

Majitel nemovitosti není povinen řadu údajů do katastru nahlašovat, čímž je ověření právní "čistoty" nemovitosti pro kupujícího značně ztížena. Je ale důležité se alespoň v nadpisu uvedené tři situaci pokusit ověřit. Nájemníci v bytě se smlouvou na dobu neurčitou Vám mohou zkomplikovat situaci tím, že nebudou ochotni se okamžitě vystěhovat. Zde je nutná domluva mezi nimi a majitelem, pokud možno písemná. V případě problémů pak bude nutné důkladně projít nájemní smlouvu a pokusit se o její ukončení dle sepsané dohody. Pokud by ani toto nebylo řešením, nezbývá než se řídit zákoníkem a ponechat nájemníkům zákonou lhůtu výpovědi. Sídlo firmy je další nepříjemností, která se na nemovitosti může objevit. Je však pro kupujícího snadněji zjistitelná. Protože sídlo firmy je údaj, který je veřejně přístupný, stačí si adresu prověřit v rejstříku firem, například ve službě ARES. Pokud sídlo firmy na adrese skutečně naleznete, musíte řešit taktéž výpovědí, buď dle příslušné smlouvy nebo dle zákoníku. Nejobtížnější situace však nastává u nahlášeného trvalého bydliště. Zde Vám nezbývá než se vypravit na obecní / městský úřad s výpisem z katastru (tedy nejlépe ještě s majitelem nemovitosti, než je přepsána na Vás, pokud si sám není jistý, zda zde nějaké nahlášené osoby nejsou). Ochotní úředníci by Vám měli být v této otázce schopni pomoci a zároveň s Vámi sepsat žádost na zrušení údaje o místu trvalého pobytu. V každém případě je to ověřit důležité z důvodu, že by Vám mohli někdy v budoucnu zazvonit na dveře exekutoři, se kterými byste měli zbytečné starosti. Proto je vhodné si toto skutečně ověřit již v počátku.

Omezení vlastnických práv - věcné břemeno, zástavní a předkupní právo, exekuce

Výhodou v tomto případě je, že informace o omezení vlastnického práva naleznete v listu vlastnictví na katastru. Nevýhodou, že jsou podstatně hůř řešitelná oproti předchozímu, pokud vůbec. Co tedy s tím?

Věcné břemeno se dělí na dva typy v podstatě podle aktivity. V případě služebností musíte něco snášet nebo něco nedělat ve prospěch třetí osoby. V případě aktivního reálného břemena pak musíte již přímo něco ve prospěch třetí osoby vykonávat. Většina břemen Vám nemusí vadit, jako například umožnění průjezdu přes pozemek k sousední parcele, ale je důležité na ně kupujícího upozornit ihned v začátku jednání, protože přeci jen neznáte jeho plány s nemovitostí do budoucna a mohl by nastat problém. V každém případě se věcného břemena ale zbavit nelze.

Zástava je nejčastěji spojena s hypotečním či jiným úvěrem majitele. Zde je tedy zapotřebí kontaktovat banku a domluvit se na takovém postupu, aby ideálně byla zástava vymazána z listu vlastnictví ještě před převodem. Využívá se zde smlouvy o kupní smlouvě budoucí, abyste měli potřebné podklady pro banku, která bude celý postup muset odsouhlasit.

Předkupní právo znamená jednoduše, že majitel musí nabídnout nemovitost k prodeji nejdříve někomu konkrétnímu (s kým má například sepsánu smlouvu, kde je předkupní právo obsaženo. V minulosti se jednalo například o spoluvlastníky, nebo dále mezi majitelem pozemku a majitelem stavby atd.). O tom, komu jste ze zákona povinni předkupní právo poskytnout je vhodnější pátrat v době řešení této situace z důvodu poměrně častých legislativních úprav tohoto práva.

Exekuce je bez pochyb asi nejméně příjemnou vadou ze všech uvedených. V případě prodeje nemovitosti, chcete-li se vyvarovat zablokování prodeje nebo jiným nepříjemnostem, jej začněte realizovat určitě za asistence právníka a po dohodě s exekutory. Rozhodně se ale pokuste o domluvu a o prodej přes realitní kancelář ještě před zahájením exekuce, protože za nemovitost má takto majitel možnost získat určitě mnohem víc než při nedobrovolné dražbě.

V každém případě je velice důležité mít v ruce kvalitní smlouvu, která Vám případně řešení problémů významně usnadní. Pokuste se proto skutečně vyhnout prodeji bez účasti makléře, který Vás spolu s právníkem (pro kupující i prodávající) připraví vše tak, abyste mohli klidně spát.