Stavby a přístavky nezapsané v katastru - co s tím?

12.07.2019

Jedním z nejčastějších právních problémů u rodinných domů je existence staveb nebo přístavků (například přistavěné zádveří nebo celá místnost u domu), které nikdy nebyly zapsány do katastru nemovitostí. Víte-li, že se tato skutečnost týká právě i Vaší nemovitosti - a vůbec to přitom nemusí být Vaší vinou - podívejte se s námi, jak tuto věc řešit.

V první řadě je asi důležité zmínit, proč je zapotřebí ji vůbec řešit. Odhlédneme-li v tuto chvíli od toho, že byste měli uvést stav do pořádku například kvůli dani z nemovitosti, může Vám nesouhlasící stav i výrazně zkomplikovat prodej nemovitosti. A to je jeden z důvodů, kterému se budeme dále věnovat. V krajním případě by Vás tato chyba totiž mohla připravit o ideální kupujícího. Chystáte-li se tedy na prodej domu, s uvedením stavu do pořádku neotálejte.

Jak zjistíte, zda skutečný stav odpovídá stavu uvedenému v katastru nemovitostí?
Vcelku jednoduše. Na stránkách  https://nahlizenidokn.cuzk.cz/ vyhledáte svou nemovitost. Vedle obecných informací o nemovitosti zde naleznete i katastrální mapu a zakreslení Vaší nemovitosti tak, jak je v katastru zanesena. Vidíte zde krásně půdorys staveb a pozemků. Pokud na mapku kliknete, otevře se Vám velká mapa, se kterou se dá skvěle pracovat ve smysl, že si můžete přepnout například i na takzvané "ortfoto", kdy uvidíte letecký záběr překrytý laicky řečeno půdorysy staveb a můžete si tak velice snadno porovnat, zda všechny stavby jsou zakresleny tak, jak odpovídá skutečnost. Pokud by zobrazení nebylo zcela zřetelné, je možné využít i měřících funkcí a klikáním myší na obrazovce jednoduše změřit délky nebo plochu staveb.

Zjistili jste, že Vám stav neodpovídá? Pak vzhůru do dalšího čtení.


S čím začneme...

Pro legalizaci stavby bude rozhodující, zda máte k dispozici potřebnou dokumentaci, např. kolaudační rozhodnutí a geometrický plán či nikoli a také to, kdy byla stavba nebo přístavba provedena.

  • U stavby/přístavby vzniklé před rokem 1976 stačí zpracovat pasport budovy a geometrický plán. Hezky zpracovaný článek o tom, co je to pasport stavby, kdy přesně ho použít, kolik zhruba stojí, apod. je například zde: https://stavimbydlim.cz/pasport-stavby-kdy-je-potreba/. Dále je potřeba zajistit potřebná potvrzení od obecního nebo městského úřadu a potvrzení pro katastr nemovitostí od stavebního úřadu, pod který nemovitost spadá. Pokud budete mít štěstí a zvládnete si pasport zakreslit sami v kombinaci s ochotným úředníkem, můžete mít během pár dní hotovo, spíše se ale připravte na proces několika týdnů.
  • U novější stavby/přístavby bude zapotřebí podrobnější dokumentace pro stavební úřad. Může jít například o dodatečnou kolaudaci, revize, podrobnější projektovou dokumentaci. Zkrátka cokoli, zde to záleží již na konkrétní situaci a posouzení úředníka. Rozhodně ale legalizace v tomto případě zabere podstatně více času, běhání i peněz.

Proč při prodeji s nápravou stavu neotálet?

V případě, že kupující bude chtít nemovitost financovat hypotéčním úvěrem, což je ve většině případů, může Vám nesouhlasící stav v katastru nemovitostí způsobit značné komplikace a dokonce až ztrátu kupujícího. Nejenže kupující bude nadále mnohem obezřetnější v celém procesu prodeje, ztratí důvěru a mnohdy může začít i váhat nad koupí i jen z tohoto důvodu. Ten závažnější důvod je, že banka mu neumožní dát zástavu na kupovanou nemovitost do doby, než bude právní stav uveden do pořádku. A protože již víme, že narovnání stavu v katastru může trvat i několik měsíců v horších případech (bohužel známe situace, kdy to trvalo i roky, kvůli chybným zaměřením a například i tzv. přestavkům), je otázka, zda kupující bude chtít na narovnání stavu čekat. Neztratí tím totiž jen čas jako takový, ale v mezičase může dojít například i k nárůstu úrokových sazeb, nebo čemukoli, co by kupujícímu znevýhodnilo koupi a od zájmu nemovitost koupit proto jednoduše odstoupí a bude hledat jinou.


Ale i zde existují výjimky

Máte na zahradě maličkou kůlnu na zahradní vybavení nebo například stříšku na dřevo? Zase ať Vás nestrašíme zbytečně, pokud stavba splňuje parametry drobné stavby, po úřadech běhat nemusíte. Za drobnou stavbu se pro účely katastrálního zákona považuje stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní (tato část definice pro naše účely nyní dostačuje). Takže změřit a hned budete vědět, na co se připravit :).

V každém případě, je-li Vám cokoli nejasné, čeká Vás v nejbližší době prodej a rádi byste se poradili ohledně toho, zda máte vše v pořádku, neváhejte nás kontaktovat. Rádi Vám stav zhodnotíme a pomůžeme s řešením.

Kontaktujte nás