Úschova kupní ceny nemovitosti. Proč? Je potřeba?

24.05.2018

Úschova kupní ceny při převodu nemovitosti je v dnešní době již standardní služba, kterou realitní kanceláře svým klientům, ideálně přes zprostředkovatele, zajišťují. V posledních letech je pak v některých realitních sítích dokonce nemožné, aby při zprostředkování prodeje realitní kanceláří, makléřem nebylo vhodné úschovy kupní ceny využito. Jde jen o způsob, jak z klientů dostat peníze navíc, nebo je to skutečně tak důležité, jak Vám makléř tvrdí? Co myslíte? 

Bezpečnost je jeden základních požadavků, které je třeba při převodu nemovitosti zajistit. A protože logicky největší nebezpečí na klienty čeká od okamžiku podpisu kupní smlouvy a složení kupní ceny nemovitosti až do převodu vlastnického práva na katastrálním úřadě, je zejména tuto dobu zabezpečit tak, aby obě strany, kupující i prodávající, byli ochráněni před případnými riziky a o své peníze nepřišli. Od podání návrhu na vklad, ke kterému obvykle dochází právě až po složení kupní ceny za nemovitost, až do převedení vlastnického práva na nového majitele na katastru se zejména kupující vystavuje riziku. Z důvodu zákonné ochranné lhůty, která je na katastru vyznačena plombou po dobu 21 pracovních dnů, zde máme totiž poměrně dlouhé časové období, během kterého může dojít k událostem, které v nejhorších případech mohou kupujícího připravit o všechny peníze, které za nemovitost zaplatil. Takže ano, úschova důležitá je. A proč? Podívejte se v jakých případech Vás může ochránit.


Úschova kupní ceny spočívá v uložení peněz  na účtu 3. strany na základě písemné smlouvy. Tato strana přitom kupujícímu i prodávajícímu garantuje, že peníze z úschovy uvolní až v případě splnění předem dojednaných podmínek. Nejčastěji po nabytí vlastnického práva, které je doloženo aktuálním výpisem z katastru nemovitostí. V tomto případě jsou peníze uvolněny na účet prodávajícího. Pokud by k převodu vlastnického práva nedošlo z důvodu vad způsobených prodávajícím, jako jsou exekuce, a jiné vady, na kterých se kupující s prodávajícím předem nedohodli, jsou peníze vráceny kupujícímu.


Jaké jsou nejčastější rizikové situace, kterým je úschovou možné předejít?


  1. Platba kupní ceny proběhne ihned po podpisu kupních smluv. Katastrální úřad nejenže může návrh na vklad vrátit kvůli chybě, vše se může protahovat a odkládat. Může ale nastat velké riziko v podobě exekuce nebo jiné zásadní právní vady. K převodu tak nemusí dojít a prodávající bude mít v okamžiku zjištění problému peníze již použité pro jiný účel.
  2. Platba kupní ceny je dohodnuta až po podpisu smluv a převodu vlastnického práva. Riziko je v tomto okamžiku na straně prodávajícího. Pokud kupující nezaplatí, prodávající sice odstoupí od kupní smlouvy, ale vrácení nemovitosti do jeho vlastnictví bude muset řešit u soudu.
  3. Platba kupní ceny má proběhnout například kvůli požadavku banky za účelem umožnění čerpání hypotéky po podpisu kupní smlouvy a současně po podání návrhu na vklad na katastr. V tomto případě je opět riziko na straně prodávajícího, protože již byl započat proces převodu vlastnického práva a kupní cena nemusí být zaplacena. S přerušením převodu musí souhlasit zpravidla obě strany, takže by zde následně muselo dojít opět k soudnímu řešení.



Varianty úschovy kupní ceny nemovitosti

Nejzásadnější rozdíly mezi úschovami spočívají zejména v tom, kdo úschovu zajišťuje. Při prodeji nemovitosti tedy doporučujeme využít jednu z následujících 3 typů: notářské, advokátní nebo bankovní. Úschovu u realitní kanceláře nebo dokonce přímo u svého makléře nedoporučujeme z důvodu rizika s úpadkem společnosti, do seznamu ji uvádíme čistě z informačního důvodu, protože je prodávajícím často nabízena menšími RK.


Notářská úschova

Notářskou úschovu může zajišťovat pouze státem jmenovaný notář, který je ze zákona pojištěn a peníze uschovává na speciálním účtu odděleném od provozní účtu notáře. Cena je stanovena přesně na základě notářského tarifu a bývá obvykle nejdražší ze všech forem úschov. Kolik tedy za notářskou úschovu zaplatíte?

  • z prvních 100.000 - 1,2%
  • z částky nad 100.000 až 500.000 - 0,6%
  • z částky nad 500.000 až 1.000.000 - 0,4%
  • z částky nad 1.000.000 až 10.000.000 - 0,2%
  • z částky nad 10.000.000 až 30.000.000 - 0,1%

Pokud je tedy například kupní cena nemovitosti 2.800.000,-, zaplatíte za notářskou úschovu 8.200,- Kč.


Advokátní úschova

Advokátní úschova bývá nejflexibilnější variantou úschovy a zároveň bývá obvykle levnější než notářská nebo bankovní. Advokát musí být taktéž pojištěn a peníze uschovávat na odděleném účtu, jak stanovují zákonné podmínky. Ceny advokátní úschovy obvykle začínají na částce od 4.000,- Kč.


Bankovní úschova

Bankovní úschova zejména u velké, stabilní banky je nejbezpečnější variantou úschovy, zároveň však nejméně flexibilní. Cena se obvykle pohybuje okolo 0,2 - 0,3% kupní ceny a je většinou v řádu do 20.000,- Kč. Podívejte se na srovnání podmínek českých bank k začátku roku 2018:

Zdroj: https://www.banky.cz/prehled-a-porovnani/jistotni-ucet/

Úschova u realitní kanceláře

Úschova realitní kanceláří nebo dokonce u samotného makléře je zejména menšími subjekty často nabízena. Je to z důvodu ušetření nákladů na ostatní způsoby úschovy. V tomto případě však zprostředkovatel prodeje šetří na velice nevhodném místě. Mnohdy totiž není pojištěn proti úpadku nebo jiným událostem, peníze mnohdy ani neumístí na jiný účet, který by byl oddělen od provozního. Zpronevěra nebo zabavení insolvenčním správcem v případě úpadku je pak velice rychlou cestou, jak o peníze složené na kupní cenu přijít. Úspora je zkrátka naprosto neúměrná riziku. Tento způsob úschovy proto nedoporučujeme.

Závěrem

Úschova u renomované banky, státem pověřeného notáře nebo v advokátní úschově je jedinou cestou, jak bezpečně projít převodem nemovitosti. Jde o zanedbatelnou položku v rozpočtu ve spojitosti s ochranou, kterou Vám tento krok zajistí. Za nás tedy jednoznačně ano. Je potřeba.

Přihlašte se k odběru článků a zjistěte, jak prodat bezpečně, rychle a za co nejvíc.



.